BGH: Keine Vermietungsprovision für Property Manager im Wohnraum

Worum geht es?

Eine Eigentümerin hatte einem Property Manager 129 Wohneinheiten zur Verwaltung übertragen.  Der Verwaltervertrag sah neben der laufenden Vergütung eine Vermietungsprovision von zwei Monatskaltmieten pro Neuvermietung vor.  Der Verwalter schloss im Rahmen seiner Tätigkeit 13 neue Mietverträge ab und stellte dafür insgesamt EUR 16.815,71 in Rechnung.  Nach Vertragsende forderte die Eigentümerin das Geld zurück – mit Erfolg.

Was hat der BGH entschieden?

• Provisionsverbot: Wer Wohnungen verwaltet und gleichzeitig deren Neuvermietung übernimmt, ist „Verwalter der Wohnung“ im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG). In dieser Doppelrolle besteht kein Provisionsanspruch – weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Eigentümer.
• Vertragsklauseln helfen nicht: Selbst wenn die Provision im Verwaltervertrag vereinbart ist, ist die Vereinbarung unwirksam.  Das Gesetz ist zwingend und kann nicht durch vertragliche Regelungen abbedungen werden.
• Rückerstattung: Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.

Wo liegt die Grenze?

Die Entscheidung betrifft ausschließlich das Property Management von Wohnimmobilien. WEG-Verwalter sowie Property Manager für Gewerbeimmobilien bleiben provisionsberechtigt.

Weitere Vorgehensweise?

Verträge prüfen: Enthält Ihr Verwalter- oder Property-Management-Vertrag eine Vermietungsprovision für Wohnungen aus dem verwalteten Bestand?

Rückforderung prüfen: Wurden in der Vergangenheit solche Provisionen gezahlt? Falls ja, besteht ein Rückzahlungsanspruch – die Verjährung ist zu beachten.

Vergütungsmodelle anpassen: Property Manager, die Neuvermietungen von Wohnungen übernehmen, sollten ihre Leistung über die laufende Verwaltungsvergütung abbilden – nicht über eine gesonderte Provision.

Kündigungsrisiko: Property Manager, für welche die Vermietungsprovision die Grundlage Ihres Geschäfts darstellt, könnten zur außerordentlichen Kündigung trotz Festlaufzeit berechtigt sein.

Bedeutung für die Praxis

Eigentümer institutioneller Wohnungsbestände, Asset Manager sowie Property Manager müssen ihre Verwalter- bzw. Property-Management-Verträge überprüfen, anpassen und neu verhandeln. Ein Fortbestand mit Vereinbarungen einer Vermietungsprovision stellt sowohl für den Eigentümer als auch den Verwalter bzw. Property Manager ein kommerzielles Risiko dar.

Gerne können wir Sie hierbei unterstützen.